《中级会计实务》重要考点梳理、讲解(6)

　　8、投资性房地产与自用房地产之间的转换的条件及转换日的界定 

　　转换的条件包括： 

　　（1）投资性房地产开始自用； 

　　（2）作为存货的房地产，改为出租； 

　　（3）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值； 

　　（4）自用建筑物停止自用，改为出租。 

　　转换日的确定： 

　　（1）投资性房地产开始自用――转换日为房地产达到自用状态，且开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期； 

　　（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租――转换日应当为租赁期开始日； 

　　（3）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值――转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。 

　　9、投资性房地产成本模式、公允价值模式转换相关的账务处理 

　　（一）成本模式下转换的账务处理： 

　　（1）成本模式转为自用的账务处理： 

　　借：固定资产（无形资产） 

　　投资性房地产累计折旧（摊销） 

　　投资性房地产减值准备 

　　贷：投资性房地产 

　　累计折旧（累计摊销） 

　　固定资产减值准备（无形资产减值准备） 

　　（2）自用的转为成本模式计量的投资性房地产的账务处理： 

　　借：投资性房地产 

　　累计折旧（累计摊销） 

　　固定资产减值准备（无形资产减值准备） 

　　贷：固定资产（无形资产） 

　　投资性房地产累计折旧（摊销） 

　　投资性房地产减值准备 

　　（二）公允价值模式转为自用的账务处理： 

　　借：固定资产（无形资产） 

　　贷：投资性房地产――成本 

　　――公允价值变动（或借记） 

　　公允价值变动损益（或借记） 

　　自用转为公允价值模式计量的投资性房地产的账务处理： 

　　（1）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为当期损益处理。 

　　借：投资性房地产――成本（公允价值） 

　　累计折旧（累计摊销） 

　　固定资产减值准备（无形资产减值准备） 

　　公允价值变动损益 

　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等 

　　（2）转换当日公允价值大于账面价值的，其差额计入所有者权益。 

　　借：投资性房地产――成本（公允价值） 

　　累计折旧（累计摊销） 

　　固定资产减值准备（无形资产减值准备） 

　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等 

　　资本公积――其他资本公积 

　　注意：这里的资本公积，在该项投资性房地产处置的时候，要转入到当期损益即，“其他业务收入”。 

　　10、投资性房地产在处置或转让时的相关注意事项 

　　（1）一般来说，投资性房地产作为企业的其他业务活动核算，所以在该项投资性房地产处置时，要相应的确认“其他业务收入”，并相应的结转“其他业务成本”。但是企业将投资性房地产业务作为企业的主要经营业务核算的，应该作为“主营业务收入”处理。 

　　（2）成本模式下的处置： 

　　借：银行存款（处置收入净额） 

　　　　贷：其他业务收入 

　　借：其他业务成本 

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销） 

　　　　投资性房地产减值准备 

　　　　贷：投资性房地产 

　　（3）公允价值模式的处置： 

　　借：银行存款（处置收入净额） 

　　　　贷：其他业务收入 

　　借：其他业务成本 

　　　　贷：投资性房地产――成本 

　　　　　　　　　　　――公允价值变动（或借记） 

　　借：公允价值变动损益 

　　　　贷：其他业务收入（或相反分录） 

　　借：资本公积――其他资本公积（按投资性房地产在转换日计入资本公积的金额） 

　　　　贷：其他业务收入 

　　11、企业在取得金融资产时所发生的交易费用具体包括什么内容、应如何处理 

　　交易费用是指可直接归属于购买、发行或处置金融工具新增的外部费用。这里“新增的外部费用”是指企业不购买、发行或处置金融工具就不会发生的费用。交易费用具体包括支付给代理机构、咨询公司、券商等的手续费和佣金及其他必要支出，不包括债券溢价、折价、融资费用、内部管理成本及其他与交易不直接相关的费用。 

　　（1）取得交易性金融资产时发生的手续费用计入投资收益； 

　　（2）取得可供出售金融资产发生的手续费用计入可供出售金融资产初始确认金额。如果是股票投资的，公允价值和明细科目之和是计入到“成本”明细科目中的；如果是债券投资，“成本”科目是反映债券的面值，相关费用是在“利息调整”中反映。 

　　（3）取得持有至到期投资应当按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。 

　　12、可供出售金融资产减值处理 

　　可供出售金融资产发生减值的基本分录是： 

　　借：资产减值损失 

　　　　贷：资本公积－－其他资本公积 

　　　　　　可供出售金融资产－－公允价值变动 

　　这里转出的资本公积是累计的损失数，如果是以前还是公允价值上升的情况，因为特殊原因突然发生减值（这种情况是不多见的），这里原来资本公积的贷方数也是应该计入在借方转出的。 

　　可供出售金融资产的减值在确认以后如果在以后期间符合条件的时候是可以转回的。这里要注意的是可供出售权益投资发生的减值损失，转回的时候是不能通过损益转回的。转回的分录是： 

　　借：可供出售金融资产－－公允价值变动 

　　　　贷：资本公积－－其他资本公积

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